孙鑫 刘海燕
9月楼市总体供应平稳有序，据上海中原地产数据显示：9月5日－9月11日期间，新建商品住宅成交面积21.40万平方米，环比增加18.83%。截至9月12日，四批次已有11盘触发积分，从新盘认购情况来看，呈现冷热不均态势。
中秋楼市改善置业活跃
9月5日-9月11日恰逢中秋小长假，本周成交量维系在20万平方米以上，宝山、闵行、浦东几个区成交集中放量。据上海中原数据统计，宝山上周成交排名第一，共计6.97万平方米，环比增加115.79%；以改善为代表的闵行上周表现也不错，成交4.42万平方米；同样以改善为代表的浦东则成交4.27万平方米，这三区成交面积就占全市74.43%。
从成交区域可见，上周刚需以及首次改善产品成交相对活跃，上海已经进入改善时代。3-6万元/平方米的首次改善产品有5个，并且成交榜单前2名都是此类产品。基于大量中低价位产品占据主力，因此均价继续下调，为53476元/平方米；供应方面，中秋沪上楼市但延续高供应态势。据上海中原地产数据，9月5日－9月11日新盘入市29.30万平方米，只有2个项目供应量不足百套，市场推盘节奏颇为积极。从产品类型看，刚改项目和中高端产品平分秋色。供应量最大的是闵行颛桥板块的“颛桥紫薇花园”，供应7.2万平方米合计672套，网上报均价69928元/平方米。
近期供应维持在高位，给成交提供较大支持。目前第四批房源开盘进入尾声，从认筹结果来看，高分现象已经大幅缓解，60分以上有入围机会大部分热点项目，甚至有些热点项目低于事先预判，不触发积分制，市场对买家越来越友好。当下供求节奏平稳有序，进一步证明上海楼市韧性。
新盘认购呈现两极分化
从四批次面市新盘来看，多个项目近期表现不俗。其中，位于徐泾虹桥商务区的“招商象屿蟠龙府”推出房源468套，总认购数约1940+组，认购率约414%，成功晋级上海2022年最热门新盘之一，大虹桥象屿招商蟠龙府入围分随之出炉，达到77.27分；在近期结束认购的项目中，嘉定江桥的“龙湖南山虹桥天玺领峯”，认购总数270+组，认购率215%，已触发积分；前滩“东方悦澜”认购总数1476+组，认购率307%，已触发积分；闵行春申的“仁恒越秀·天樾园和”认购总数880+组，认购率198%；青浦徐泾的“虹桥璀璨公馆”认购总数1850+组，认购率272%。
在热门板块项目高认购率的同时，一些远郊项目认购遇冷。四批次中中电建珑悦蓝湾推出128套叠加别墅，仅23组意向客户认购，认购率约为18%；8月29日“中粮首创禧瑞祥云”时隔3年多再次加推。来自东方公证处信息显示，项目在认购期间共收到58组客户意向客户参与认购，认购率仅为21.6%；位于宝山美兰湖的“天安象屿·西江悦”总认购组数50+组，认购率仅有13%。值得注意的是，今年6月入市的绿中海认购率仅为8%，网上房地产显示，453套房源依然有418套在售。究其原因，项目距离轨交站较远，周边配套薄弱，以及项目自身的高容积率以及塔楼设计，成为市场遇冷的主要原因。
浦东热门板块成香饽饽
回顾今年前四批次浦东新房，共有21个（不含临港新片区），13个盘触发了积分，除了浦发虹湾入围分在46.25分，其余楼盘的入围积分都在60分以上，可见购房门槛很高而在第四批集中认购的新房中，浦东共有8盘入市，在已经完成认购的6个新盘中，全部触发积分，认购率普遍在300%上下，可见浦东人们板块新房呈现供不应求态势。
从今年浦东触发积分的楼盘可以看出，基本都位于浦东的热门板块，市区有前滩、北蔡、森兰，而外环附近有康桥、唐镇和曹路。这些板块自身拥有成熟配套加上良好的规划。而相比之下，浦东认购表现较差的要属新场和惠南，这些板块远离市区，配套较弱，规划利好也较少，未来上升的空间不大。
以占位张江科学城、国际旅游度假区西片区的“横沔玖境”为例，项目首批推出建面约97-144平方米的低密洋房，备案均价6.6万/平方米。一期共推出159套房源，认购总数达到450多组，认购率288%；位于康桥的【仁恒华发·海上溪云】认购组数500+组，认购率301%。两盘均触发积分。而市区方面，热度最高的前滩纯新盘东方悦澜于9月7日首开，本次推出481套房源，最终认购率高达307%，项目后期还会加推。
还没上车浦东的购房者也不必焦虑，四季度浦东还有不少机会。虽然供应量可能与上半年持平，不过即将入市新盘都保持了较高的品质，还有大量高端改善型别墅产品。像浦东新场、祝桥、川沙等远郊板块也有新盘可选，这些板块距离市区远，发展潜力也较弱，这里新盘触发积分的概率也较小。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/刘海燕
