晨报记者 刘志飞
继上周MLF（中期借贷便利）下调10个基点之后，本周一LPR（贷款市场报价利率）也是如预期下调。不过，长短期限LPR下调幅度却出乎市场预料，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点。业内人士表示，1年期LPR降幅较小，5年期以上LPR报价降幅更大，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，有利于减轻个人房贷的付息压力。
5年期以上LPR下调幅度超预期
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，上月为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，上月为4.45%。
这是今年5年期以上LPR第三次下调，累计下调35个基点，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。
值得注意的是，从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。这次是利率市场改革之后，首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。
5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场，也可以有利于减轻个人房贷的付息压力。
以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。当然，存量房贷利率将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日，多数是明年1月开始执行下调利率。
首套房贷利率下限可至4.1%
LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
对于房地产市场来说，这是今年以来，5年期以上LPR的第三次下调，从4.65%降至4.3%，累计下调35个基点。
值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这意味着，即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20个基点、LPR+60个基点。按照8月22日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.1%，二套房个人贷款利率最低为4.9%。
存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
5年期LPR仍有下调可能
市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。
华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。
来源：新闻晨报 作者：刘志飞
