孙鑫
第二季度，整体市场商业活动逐步回暖。在办公楼市场，二季度新项目竣工推升市场整体空置率小幅上升；零售物业市场，消费需求释放带动奢侈品销售及咖啡茶饮订单量快速反弹，市场回暖迹象初现；物流地产市场，二季度租赁活动延期导致净吸纳量减少，整体市场保持韧性；投资市场方面，二季度办公楼资产成交量占八成，长租公寓市场显韧性，大宗交易市场有望回到正轨。
新兴产业扩租产业园区彰显韧性
二季度办公楼租赁逐渐恢复，全市净吸纳量录得3万平方米，金融服务业和专业服务业保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。此外，二季度中央商务区无新项目竣工，空置率保持7.4%。受新增供应影响，二季度全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。得益于多元的需求及较高的入驻率，中央商务区的租金保持相对平稳。
此外，二季度上海产业园区彰显韧性，净吸纳量录得6万平方米。部分板块延续活跃租赁势头，新能源汽车以及生物医药等战略性新兴产业迎来扩租需求。虽然部分洽谈租赁项目略有推迟，但整体市场的需求依然表现坚韧，成交面积继续稳定增长。虽然二季度有新增供应入市，但上海产业园区整体空置率仅小幅上升至10.8%。整体市场表现较为稳健，二季度整体租金保持在4.6元每平方米每天。
投资市场优质办公楼成交占8成
“二季度上海大宗交易总额为110亿元，预计大宗交易市场有望回到正轨”，仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示。二季度投资市场中办公楼成交金额约占82%，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质办公资产的购买主力。优质办公资产经营表现稳定，即使在下行周期仍然能表现出较强韧性，从投资回报来看，此类资产的保值性与增值性也较好。
得益于租赁人群对居住品质的升级需求，长租公寓市场整体显韧性。二季度长租公寓项目成交金额约占市场总交易金额的15%。投资者普遍看好长租公寓的抗周期能力，其对长租公寓市场的关注度也将持续增加。物流仓储方面，长期来看长三角地区强劲的消费市场将持续推动对物流仓储的需求，物流市场长期表现仍能保持强劲。随着投资活动的恢复，预计下半年将会有较多的物流资产进入到投资市场并产生积极影响。
核心商圈首层租金环比降2%
二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负172,700 平方米。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“由于延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。”此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增；而外卖餐饮也迎来客流快速恢复。二季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期。核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%；非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。空置率上升导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降2.0%。庄棓琪表示，预计上海零售业将在下半年保持温和复苏的态势。
物流地产租金环比上涨0.7%
二季度物流地产租赁活动延期，导致净吸纳量减少，市场租赁活动放缓，现有租户到期后，部分新承接租户签约延期，使得二季度上海物流地产净吸纳量下降至6,000平方米。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“青浦子市场新竣工项目的预租贡献了二季度大部分租赁成交。其中，一家跨国零售企业预租超过4万平方米面积，表现出对上海市场基本面稳健的信心。”二季度唯一完工的新项目普洛斯香花桥物流园位于青浦子市场，总建筑面积约12万平方米。新项目竣工使整体非保税物流仓储市场的空置率环比上升1.4个百分点至9.9%。二季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
