2021年8月29日，《上海城市更新条例》出台，以“人民城市”为基本概念，从标准、规划等多方面推行城市规划建设，画出一张城市更新的“上海蓝图”。未来，城市的明天，聚焦持续、有机的更新。鉴于此，我们推出全新人物访谈栏目【灼见】，本期人物——上海现代城市更新研究院院长 俞斯佳
上海现代城市更新研究院院长俞斯佳
存量之上的“二次创新”
城市出现时，就已经在更新了。我理解的城市更新有两层概念，一方面，城市的各个区域，从被建成并投入使用的那一刻起，就开始了陆续更新的进程。像大家熟知的陆家嘴金融城城市，从上世纪90年代建成至今，经过几十年发展、数轮持续的焕新，这就是广义的城市更新。另一方面，伴随城市发展进入存量时代，现在的城市更新是在存量基础上的“有机更新”。相比于过去广义的城市更新，现在更应聚焦于“有机更新”。两层概念最为关键的不同在于物权是否改变。传统的开发思路是改变物权，在地块开发转让后完成城市建设。而现在，随着上海建设用地的日益减少，在物权不改变的前提下探索出全新的、健康的、可持续的更新模式，这便是有机更新。
在存量之上改善居住条件，整治居住环境，提升商业价值是有机更新的主要特征，“有机更新不一定是利益最大化，但是效益最大化。”这种新的开发模式是社会效益和经济效益的平衡与转化。事实上，有机更新更是实现效益最大化的最好方式，也就是在现有住宅用地、商业等用地做“二次创新”，这些更复杂，诉求也更多。
实施推进仍需创新型突破
尽管有机更新能够实现社会利益最大化，但在实施过程中，还有很多推进瓶颈亟待突破。相比传统开发逻辑链中的单一诉求，有机更新面临着更为复杂的多方诉求和技术标准限制。比如，在对老旧小区统一的外立面改造中，有居民反映外立面整治后，商户的空调外机挡住了自家采光，“所以不是光外表好看就可以了，所有个体要素都要考虑进去。”又比如，按新的技术规定改善日照标准，但是该小区本身楼与楼间距小，不具备实现技术标准的条件，更新难以实行，“所以我们一直建议，跟原来的相比较，更新改造的前提是不恶化，就是一种有机的更新。”
俞斯佳说。2021年11月，《上海市城市更新条例》发布，“这个条例非常好，中国第一部有创新性的城市更新条例出台了。”以现在很多居民关心的加装电梯为例，过去难以推进的原因一方面是加装电梯会导致低楼层的采光、噪音、空间变小等问题，造成居民不满；另一方面则是由于加装电梯将缩短楼间距，使得日照标准与现行规范不符。“现在，加装电梯只需街道把关，减少行程审批的流程，老旧小区加装电梯的速度得到大幅提升，这就是突破创新带来的优点。《上海市城市更新条例》中创新性地提出了“统筹主体”的概念，“但实施层面仅凭统筹主体是不够的，我们倡导主体回归多元，城市更新需要多方参与进来。“增量开发时代的主体比较单一，政府或者开发商主导。而在城市有机更新领域，需要政府、社会机构、民众多方参与，过去政府大包大揽、企业包干的方式较难持续。”
见微知著，微更新提升居民幸福感
城市更新项目可以分为宏观与微观两类。宏观项目包括区域的功能定位策划研究和投融资模式研究；而微观项目则是与老旧小区里面居民诉求直接相关的“微更新”。在实施“微更新”项目时，有人曾提出质疑，认为这样的工作“没有意义”、“不上台面”。“我觉得反而更重要，居民的获得感让我们很有成就感。”以天平路街道的建新小区为例，第一次去实地考察发现小区垃圾收集点特别多，一个街坊里有12个垃圾站，既影响环境卫生，又占用大量宝贵的空间。经过调查后发现这里由三家物业公司共同管理，因为管理需要又做了很多围墙、门禁，其实没必要的。门禁多意味着垃圾收集点的服务半径不够，“我们反复统计了街坊内所有不必要的门禁和围墙，合并整合了四处垃圾收集点，看起来意义不大的工作，却切实提升了当地居民的幸福感和周边环境的整洁度。后续，我们还将继续引入更多创新性设计，为居民打造“眼前一亮、舒适实用”的微更新设计。
在一个阶段的城市更新开启后，如何做好后期运营，实现有机更新的可持续发展成为重点。事实上，传统的房地产企业经营思路并不适配现在的城市有机更新。“地产企业的盈利就是快周转，基本上不超过五年就能回收成本了。但是城市更新项目往往周期更长，对于房企而言，如果不能及时调整航向，适应长周期运营模式，那么在城市更新领域将势必难以继续。城市更新与发展不仅是一项外设工程，更重要的是要让外部设施包裹下的内容能够为人民生活增添功能、提升品质，满足人民的需求，这正是后续运营的关键所在。“城市更新里确实有很多创新的东西：体制创新、模式创新、设计本身也要创新”，俞斯佳非常重视创新与内容运作在后续运营中的作用，“要让有能力的人做靠谱的事情，让热爱自己专长的人把内容做到极致。”
延伸阅读：
美国纽约曼哈顿岛西侧的高线公园(HighLinePark)是非常值得借鉴的城市更新案例。高线公园原是一座为避免地面交通事故而修建的铁轨工程，上世纪60年代被废弃，80年代中计划拆毁，90年代高线周边的居民极力保护，成立了非营利组织“HighLine之友”(FHL)倡议高线保存再利用。2002年市民自发组织保护这一计划得到纽约市政府的支持，由政府企业参与出资、FHL主导，引进艺术、建筑届人才和社会名流共同建设，将高线公园打造为曼哈顿IP，成为媲美纽约中央公园的新的公共空间。高线公园的成功，让人们看到了多方主体参与城市更新的可能性，这也是美国近年城市更新的典型标志，有力地促进了民间力量参与。
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来源：周到上海 作者：严嘉昕
