安永21日发布的《中国房地产行业2020年业绩概览含十四五规划发展机遇》指出，十四五规划下，新型城镇化战略构成经济转型发展的核心动力；房地产金融进一步审慎管理；数字化转型成为发展趋势，绿色经济打通全产业。
“三道红线”下房企有息负债增速将进一步下滑
2020年国内房地产行业房企营收规模大幅增长，但增速减缓。各房企在央行和住建部“三道红线”新政下，积极应对，稳中有进。全年房地产行业实现增加值人民币7.46万亿元，同比增长7.07%，高于GDP增速2.30%。其中，排名前三的恒大、碧桂园与万科集团2020年总营业收达到1.39万亿元。
2020年中国前三十强上市房企的营业收入合计约为人民币4万亿元，同比增长约14.80%。其中，恒大营业总收入约币5072.48亿元，列行业第一，同比增长约6.22%。但2020年中国前三十强上市房企中，有23家营业收入增长率同比下降，增速普遍减缓，利润率处于低位，未来有望回升，主要表现为毛利率下滑，销售净利率同比下降，而净利润额同比上涨。
2020年中国前30强上市房企平均销售净利率11.79%，同比下降1.85%，
“三道红线”是分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。
为应对“三道红线”新政，各房企积极调整，降低债务投入比。2020年中国前三十强上市房企债务投入比约65.27%，同比减少约1.75%，平均偿债压力较上年有所下降。房地产板块2020年增发股票募资金736.38亿港元，较2019年上升了69.78%。
安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出，为规范和优化开发商融资行为，2021年起全行业将推行“三道红线”。新政策下，众多房企将面临一定去杠杆压力，有息负债增速预计进一步下滑。房企应降低资产负债率，减少总体负债，及时还债，以防踩中“三道红线”，无法增加有息负债规模，影响融资。相关政策将控制房企的有息负债增速，强化房企的抗风险能力，促进行业健康发展。
2020年中国前三十强上市房企存货平均周转时间约为2至3年，平均周转率33.14%；存货总量达人民币9.55万亿元，同比增长约13.09%。其中，金地和世茂的存货增长率最高，分别同比增长34.21%和33.83%。
数字化转型与绿色建筑等将引领房地产行业新发展
不过，机遇和挑战并存。安永大中华区城镇化与经济咨询合伙人余泠指出，十四五规划深入推进以人为核心的新型城镇化战略，强调以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动。结合新近发布的三胎政策，刚性购房需求将有序释放。
乡村振兴作为十四五规划提出的大举措，将为房地产行业发展带来新机遇，“城市更新”首次写入政府工作报告标志着国家全面落实城市更新行动的决心；科技创新战略的实施提升了对高品质房地产社区项目的需求，这为房地产企业打开了新的赛道和空间。与此同时，审慎管理之下，“房住不炒”仍将延续，物业、教育、医疗等地产相关行业是新的增长点。
余泠表示，数字化转型与绿色建筑也将引领房地产行业新发展。数字化转型使得房地产企业利用科技赋能让产业上下游全链条更高效、便捷，提升企业运营效率，降低企业运营成本。目前仅约24%的房企打通了数字化的全业务流通，其他房企大多在单领域发力。未来数字化转型将成为发展驱动力之一。打通产业，推动绿色经济也是行业发展方向。此外，城市更新“存量运管”时代开启等均将为中国房地产业带来潜力。
“这些新赛道和新空间对房企综合能力的要求大大提高了，包括前期的投融资能力、后期如何在恰当时期形成稳定现金流，以不同方式如REITs等退出。那些综合能力和内部管理有所建树的房企将胜出。”她说。
来源：周到上海 作者：曹西京
