6月15日晚，上交所首批5只基础设施公募REITs产品发布上市交易公告书称，将于6月21日上市交易，首批基础设施公募REITs试点下周一落地。据悉，深市4只REITS也将同日上市。
公募REITs上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。公募REITs上市首日价格涨跌幅限制比例为±30%，非上市首日涨跌幅限制比例为±10%。
安永大中华区政府及基础设施事业部主管合伙人杨淑娟表示：“当前环境下推进公募REITs试点具有重要的积极意义。首先，REITs可盘活基础设施存量资产，为防范化解地方政府债务风险提供新渠道；其次，REITs可为基础设施领域提供新的权益融资渠道，有助于吸引长期资金参与资本市场。”
9只REITs共募集金额314.03亿元；封闭期均超过20年；采用了“公募基金+ABS+项目公司”的契约型结构。分析人士称，这些REITS溢价率有所分化，产业园区和仓储物流等产权类项目的募集溢价率均超过80%，高速公路类其次在60%左右，污染治理类不超过20%。首批9只公募REITs中，
高速公路和污染治理属于特许经营权类项目，其项目现金流具有较大的确定性，但随着收益权期限缩短，特许经营权价值逐渐下降，现金分派率较高达到6%-12.4%，基金债性较强，二级交易活跃度或一般。
产业园区和仓储物流属于产权类项目，其资产估值在项目运营中存在较大的增值空间，整体股性较强，预期流动性尚可，现金分派率不高，仅4%-5%。
值得一提的是，首批REITs中产权类项目有三个产业园项目和两个仓储物流园项目，用的都是成本法入账。基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年会有一定折旧，所以理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨指出，对产权类RIETs来说，如果未来房价波动较大，公允价值会与账面价值会出现较大差异。这意味着，当RIETs上市以后，基金净资产不一定能够反映底层资产的当前市场价值，因此产权类REITs的二级市场交易价格不一定会像传统封闭式基金一样锚定基金份额净值，而是会包含着投资者对REITs持有的基础资产公允价值的判断。如果基础资产的地价或租金大幅上涨，那么二级市场交易价格相对基金净资产对应的份额净值就会溢价，与传统封闭式基金场内交易价格一般相对于基金净值会折价完全不同。
来源：周到上海 作者：曹西京
