5月19日，首批9只基础设施公募REITs中上交所的5只发布询价公告，5月24日询价， 5月25日确定基金份额认购价格，6月11日基金合同生效，基金成立。据悉，深交所4单REITS 明天刊登询价公告。总体看，首批基础设施公募REITs大多发售给战略投资者和网下机构，社会公众份额有限，认购起点1000元，有的可能会比例配售。
9个基础设施公募REITs项目包括2个高速公路项目，分别为广州交投广河高速和浙江交投杭徽高速；3个工业园区项目，分别为苏州工业园、上海张江光大园和深圳招商蛇口产业园；2个仓储物流项目，分别为盐田港和普洛斯；2个绿色项目，分别为首钢垃圾发电、首创污水处理。
从募集份额来看，首批REITs较克制，仅中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的份额为15亿元，其余均10亿元以下。中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金的募集份额仅1亿元。
该批项目合计估值规模约315亿元，整体现金流分派率约4%至12%。其中招商蛇口基础设施项目估值为25.28亿元，基金期限50年，证监会准许基金的募集份额总额为9亿份。
从合同期限来看，平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金的合同期限最长，为99年；华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金的合同期限最短，均为20年。
根据询价公告，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金基金管理人（华安基金管理有限公司）和财务顾问（国泰君安证券）协商确定本次询价区间为 2.78元/份-3.2元/份，基金的场内简称为“张江REIT”，扩位简称为“张江光大园 REIT”，基金代码为“508000”，基金募集总份额为5亿份，初始战略配售发售27665万份，为份额发售总量的55.33%；公众初始发售6700万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的30%。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式，5月31日至6月4日认购及缴款，单笔认购申请最低1000元，且认购金额必须为1元的整数倍。
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金询价区间为3.7元/份—4.26元/份，场内简称为“普洛斯”，扩位简称为“普洛斯仓储REIT”，基金代码为“508056”，初始战略配售10.8亿份，为基金份额发售总量的72%，公众初始发售8400万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20%。
普洛斯中国是中金公司长期服务的客户，是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域地位领先。中金普洛斯仓储物流REITs将投资于普洛斯集团位于北京、长三角地区、粤港澳大湾区的7个现代仓储物流基础设施资产，并委托上海普洛斯作为基金的外部管理机构，总建筑面积达70.5万平方米，估值约53.46亿元人民币，截至2020年底资产总体出租率约98.7%。作为投资于现代仓储物流资产的首批试点项目之一，希望该基金发行能为中国REITs市场实践树立标杆。
该项目由中金公司（3908.HK，601995.SH）的全资公募基金管理公司中金基金管理。据悉，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多支公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。
REITs兼具股债属性，类似“另类固收+”。一方面，其稳定的分红类似于债券派息；另一方面，基础设施REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场波动。个人投资者可以通过参与公募REITs分享国家经济发展红利。
来源：周到上海 作者：曹西京
