今天，长沙发改委下发了关于明确长沙市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知。通知规定：商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中成本有8项，平均利润率为6%-8%。
该通知首先明确了商品住房基准价格的计算方式，商品住房价格由成本加利润加税金构成。在成本构成方面，包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用（以上述前四项之和为基数的5%计算）、销售费用（以上述前四项之和为基数的2%计算）、财务费用以及行政事业性收费和基金。
通知强调，所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经价格主管部门同意，不得擅自增加或变更。
通知还严格规定了房企的利润范围，指出商品住房开发经营企业按规定计提利润。利润的提取以前款成本构成中的1-4项之和为基数。平均利润率为6-8%。
五个方面的费用不允许列入房价，其中包括住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。据悉，该通知自2019年12月11日起执行。
针对这一调控措施，上海易居研究总监严跃进表示，长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
从房企项目的盈利角度看，目前一些保障房项目的利润设定大概为3.5%，普通住房项目利润可以超过10%。政策显然希望房企主动让利，不盲目追求高暴利，从短期看，这一利润率是不高的，但如果每年可以获得此类利润数据，企业业绩也相当不错。
来源：周到上海 作者：林劲榆
