10月8日，房贷利率正式换锚，全国房贷利率以最近一个月相应期限的LPR (贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。此后，每月20日央行都将披露最新一期的LPR利率水平，个人住房贷款利率也将随之动态变化，进而影响房贷的月供金额。这意味着中国个人住房贷款利率从以基准利率为基础转变为以LPR为基础进行加点。
据上海易居房地产研究院发布法人《中国LPR房贷利率报告》测算，实行LPR房贷利率后，在100万元贷款本金、30年期限且等额本息条件下，14个重点城市首套房月供额较过去上调6元，二套房月供额较过去上调15元。
其中，上海是四个一线城市中房贷利率执行标准最为宽松的，上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限为基准降20bp，根据9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%，即不得低于4.65%；二套房则为基准加60个基点，即不得低于5.45%。
房贷月供差额小基本无干扰
今年8月20日，利率市场化改革更进一步，LPR形成机制改革后的首次报价公布，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；9月20日第二次公布的报价显示，1年期为4.20%，5年期以上LPR维持不变。
8月25日，央行发布2019年第16号公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
当然，尽管LPR每个月都会做出相应调整，但是每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
10月8日，各大银行陆续完成个贷利率“换锚”LPR。当日发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，10月份4个一线城市首套房LPR房贷利率为5.23%，相比9月份5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。同时，二套房LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。
二线城市方面，7个二线城市首套房LPR房贷利率为5.67%，相比9月份5.64%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。二套房LPR房贷利率为5.99%，相比9月份5.94%略有上升，上升幅度为5bp，即0.05个百分点。
三四线城市方面，3个三四线城市首套房LPR房贷利率为5.59%，相比9月份5.64%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。二套房LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。
此外，《中国LPR房贷利率报告》还以“100万元贷款本金、30年360期、等额本息偿还方式”作为贷款案例进行了成本测算。经测算，14个重点城市在执行LPR贷款利率后，首套房月供额较过去上调6元，二套房月供额较过去上调15元。类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰。二线城市负担增加相比一线城市略大，而三四线城市甚至出现“减负”的现象。
一城一策，沪首套房利率最优
参考贷款市场报价利率（LPR）的房贷利率新政执行的首日，上海的最优房贷利率也随之出炉。LPR新政执行后，上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。
如果以9月20日公布的最新5年期以上LPR（4.85%）计算，新政下上海的首套房贷利率不能低于4.65%，二套房利率不能低于5.45%。而在房贷利率换锚前，上海首套房房贷利率多为基准利率打95折，即4.65%左右；二套房房贷利率为基准上浮10%，即5.39%。相较而言，新政实施前后变化并不大，遵循平稳过渡的原则。
不过，4.65%是目前上海首套房可以享受到的最低利率，各家银行在执行时还是会有区别：部分银行会执行最低利率；部分银行则只为优质客户提供最优利率；也有部分银行按照首套房利率按照LPR基准执行，没有减20bp。但是二套房的利率基本无差别，都是在LPR基准上加60bp。
对于上海首套房贷利率为何降20bp，而不是如央行公告所称的不得低于相应期限LPR。这其实是为了保持个人房贷利率水平的稳定，毕竟此前上海就一直是房贷利率的“洼地”。
业内人士表示，个人住房贷款利率对市场供求影响大，同时也是LPR定价改革的重要组成部分，之前上海首套房最低是95折，贷款利率大概为4.65%。如果按新定价机制，等于上海首套房要加20 bp，这对于市场会有比较大的影响。所以，根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，采取“一城一策、因城施策”的措施。
此前，央行公告中也提及，央行省一级分支机构在设定房贷利率上，应在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。所以，上海的“特殊”也是情有可原。新政实施后，上海首套房贷利率基本稳定，一定程度上考虑到了刚需购房的压力；二套房改革后较之前上升6个基点，利率上调对借款人实际支出影响不大，但释放的信号与“房住不炒”的精神吻合。
另外，对于多数市民关心的“新老划断”问题，此前的央行公告已经明确，10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。央行有关负责人解释，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款利息支出基本不受影响。也就是说，已经在还贷款的购房者月供不会受到影响，除非央行加息或降息。
来源：周到上海 作者：商依琳
