“自业主延迟给付服务费至清偿之日期间产生的任何损害，公司均不承担责任……”
因为各种各样的原因，住宅小区业主拖欠物业费的情况，已屡见不鲜。在这种情况下，物业公司可以业主未付物业费为由，拒绝为房屋损失负责吗？近日，上海二中院对外公开了一起相关典型案例。
公共管道瘀堵淹了业主房屋
上海某小区业主吴先生，突然被邻居告知，其房屋内有水溢出，影响了楼下房屋。经查看，吴先生发现，原来，竟是自家厨房洗碗池中，正在源源不断的溢出污水。
吴先生发现时，地板、家具都已被污水侵泡损坏。导致污水源源不断溢出的罪魁祸首，是被淤泥、小石块堵塞的公共排水管道。
事发后，在吴先生的催促下，物业公司对排水管道进行了疏通。但是，谁该为吴先生的损失负责呢？一时间，双方陷入争议。
吴先生认为，自家的损失，是由于物业公司对公共区域维修不当造成的，物业公司理应承担赔偿责任。但物业公司却指出，自2018年起，吴先生已多年未支付物业费。物业公司此前与开发商签订的《前期物业服务合同》中明确约定：自业主延迟给付服务费至清偿之日期间产生的任何损害，物业公司均不承担责任。
由于双方始终无法达成一致，最终吴先生起诉至法院，请求法院判决物业公司承担赔偿责任。
法院：未缴物业费不能减轻物业赔偿责任
上海二中院经审理认为， 物业公司对小区公共部位负有维修、养护、管理的义务。物业公司履行该义务关乎全体业主的整体利益，不因部分业主欠缴物业费而免除。
本案中，物业公司与房地产开发商所签订的《前期物业服务合同》，不合理的免除了物业公司对于因其未履行物业服务的基本义务，所致损害的赔偿责任，限制了受损业主的求偿权利。且在《前期物业服务合同》签订过程中， 未有证据证明，相关方对该条款尽到了充分的提示或说明义务。因此，该条款对于本案的受损业主吴先生，并无约束力。
物业公司未尽到相应的养护管理义务，造成业主吴先生损失，应予赔偿。至于吴先生未能按照相关合同约定支付物业费，物业公司可以另行主张自己的权益。最终，法院判决，物业公司应承担吴先生损失的赔偿责任。
上海二中院建议，房地产开发企业与物业服务企业订立前期物业服务合同时，应秉持公平合理的原则，订立合同条款。若前期物业服务合同存在免除或者减轻物业服务企业责任等与购房业主有重大利害关系的条款，应以合理方式进行提示或应向对方要求进行说明。否则，在发生纠纷时，经业主主张，相关条款可能被认定为对业主不发生效力或者无效。
来源：周到上海 作者：张益维
