在浦东陆家嘴辐射区域，有一座已矗立24年之久的超高层地标建筑，经过5年精心打造，即将迎来蝶变焕新，它是位于浦东大道、福山路口的上海国际航运金融大厦。据了解，大厦中将开辟超过1万平方米的精品商业空间——福山荟，商场位于1-4层，将延续陆家嘴新发展轴的商业脉搏，汇聚餐饮、购物、休闲等丰富业态，并融入社交、休憩、美学和生态功能于一体，在多方合力下，或将打造成上海商业新标杆。
本期《城市可阅读·灼见福山荟》，走近上海中远置业销售策划有限公司总经理刘晶、第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁，听两位商界女将娓娓道来福山荟的蝶变焕新历程。
◎忆往昔，初心不变
心有新意
A：作为一个超高层建筑，做这个商办项目的更新一定是有难度的，作为业主方，是如何考虑要将这样一个超高层商办项目焕新升级的？其难点和挑战何在？
Q:上海中远置业销售策划有限公司总经理刘晶(以下简称刘晶）
应该说非常具有挑战性。2000年前，我正好大学毕业，参与了这栋楼的建设，之后继续从事经营工作。看着这幢超高层建筑拔地而起，落成时，大厦成为浦东第三高的建筑，仅次于东方明珠和金茂大厦，因此，作为写字楼的经营者，我很骄傲。
大厦的租户忠诚度也非常高，为了满足客户需求，作为业主方，我们持续地进行经营投入，以保持大厦良好的运行状态。2019年，当大厦获得LEED既有建筑铂金认证时，我们在想，如何能够结合时代特点，为大厦客户再做些什么？
遇到的第一个“挑战”，因为这栋楼是超高层建筑，本身的建筑规范和技术要求就非常高，又是20年前竣工的，期间建筑规范、法规的更迭也很多，在政策上，到底能不能动？技术上，它到底要怎么动？
事实上，2019年，还没有城市更新这个概念。“翻新”，相对来说比较简单，就是在原有的功能上，让它变得更漂亮、更舒适、更有体验感；但“更新”的话，它的实质和功能都要发生变化。所以起初，我们有翻新的想法，后来想到要做功能提升，最终呈现出来一个城市更新项目。
项目可行性论证时，还没有明确的“城市更新”的提法，但我们的想法得到了政府有关部门和专业单位的认可和支持。政策上是否可行？建筑改造规范红线是什么？在红线内，我们能做什么？怎么能在改造期间，保证一个超高层建筑的安全运营。这些问题都得到了逐一回复和解决。之后，我们进行项目可行性评估，把一本经济账算清楚。
从2019年提出“更新”的想法，到2022年项目正式开工，我们又碰到了第二个“挑战”。当时酒店是在运营的，写字楼的出租率也还不错，如何在改造施工过程中，保持楼里其他部分能够持续运行？更新项目管理团队不是单纯的建设者，同时还是其他两个业态的运营者和管理者，很清楚项目管理的关键点，从而明确地规划和取舍，通过论证和演练，和专业施工管理团队制定出近乎完美的施工组织方案，再全力去推进这个项目。并且，整个施工过程的管理非常专业和细致，应该是近乎严苛的。
Q：从2019年提出想法，到2020年陆续推进，这个周期刚好遇到一些环境变化，执行中应该会遇到不少棘手的事要处理吧？
A：（刘晶）在大环境变化及经济形势并没有非常明朗的情况下，集团决定继续投入，显示出对未来市场的信心，这对于我们执行团队是非常重要的。并且大厦客户的支持，也是我们能够顺利完成项目的支撑。整个施工期14个月，大厦租户几乎是零投诉。每当遇到困难的时候，都会有人来支持你，和我们说“哎，你们真了不起！”我们能感受到客户对大厦的“更新”充满了期待，他们期待在工作之余，可以在这个空间里用餐，增加沟通、社交，也可以利用碎片化时间去健身，去放松身心，让生活更美好。可以说，租户对这栋楼“更新”的渴望，成为我们一往无前更新的动力。
◎不追随，不盲从
以人为本，做“小而美”的商业精品
Q：您如何看新时代下的“商业更新”？
A：第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁（以下简称陈绮宁）：商业更新不止是硬件的焕新，更是功能和定位的焕新。在商业地产发展的今天，我们不能再采取试错的方式去探索不同的商业组合。这个项目我们从这栋楼宇自身的特点和区位优势出发，针对附近的居民，去了解大家到底日常需要什么？我们的目标是在填补该区域商业空缺的同时，更加注重提升区域的功能性。
我们不盲目追逐 “前瞻性、首店、第一”等短期流量效应，我们希望能够做到“以人民的需求”为本的商业焕新，把客户的需求细节排摸出来，做一个“小而美，少而精”具有实用功能的商业空间。使其发挥更加合理的空间布局、适配更为齐全的业态组合、配套更加完善的服务功能，让商业与消费者之间构建起新的连接和互动桥梁。
Q：商办物业已转入存量空间市场，您如何看待商办更新中的“创新”？
A：陈绮宁：商办更新中的“创新”是推动存量市场发展的关键，我认为它不仅能够显著提升物业价值，更能促进商业地产行业的整体转型升级。所有的创新归根结底，都离不开人的根本需求。我理解的“创新”，首先是要确保硬件配套设施的正确性和优质性，提供一个宽敞的‘平台’，让零售商和品牌商得以尽情施展。同时，我们不应为了创新而创新，避免无谓的试错和缺乏实际意义的准备，始终保持创新与实际需求的紧密结合。
在当今时代，我们频繁提及ESG（环境、社会和公司治理），在项目的运营管理中，我们也深入贯彻了绿色建筑和可持续发展的理念。特别是，我们致力于帮助客户激活存量资产，精确计算投资回报率，合理控制成本与预期收益，不盲目追求短期利润，而是同时着眼于长期回报，实现整体上的平衡发展。
卓越的资产管理能力是我们作为项目与使用者之间的桥梁。在这个过程中，作为运营方，我们凭借专业的技能和前瞻性的视野，协调双方需求，优化资源配置。在运营管理和资产活化过程中，我们提供量身定制的解决方案，并推出一站式的高品质服务，旨在最大化提升资产价值。
每一栋楼宇都拥有其独特的“个性”，正如福山荟所追求的，是与这栋楼宇携手共进20多年的优质租户们及他们的感受体验。我们致力于打造一个友好的生态商业环境，这不仅有助于提升企业形象，也是履行社会责任的体现。此外，福山荟位于陆家嘴辐射区域，其得天独厚的地理位置能够实现客群覆盖的广泛延伸。基于精准的需求调研和市场研判，我有理由相信福山荟将成为浦东乃至上海具有里程碑意义的商业更新范本。
福山荟介绍
上海国际航运金融大厦城市更新项目——“福山荟”，将定于今年10月全新启幕。依托上海国际航运金融大厦这一成熟运营的综合体地标，全新商业板块“福山荟”犹如一股鲜活力量，激活了陆家嘴新发展轴的商业脉搏，为这一区域注入了前所未有的活力与色彩。
此项目历经精心策划与全面更新，将呈现超过万平方米的精品商业空间，集餐饮，购物，休闲等丰富业态，融入社交，休憩，美学和生态功能于一体的新型多元商业，其周边环绕着众多高端写字楼、品质住宅及学府，精准对接了区域内长期以来的零售商业需求空白，将助力其成为上海城市更新浪潮中商业地产转型升级典范。
来源：周到上海 作者：孙鑫，杨轲涵
