文/孙鑫
12月14日，上海宣布从12月15日起调整上海普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
此外，全市首套房首付比例从35%降至30%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%。
此次调整将产生哪些影响？哪些买房群体会受益？哪些规定调整了？
2014年版上海普通住房认定标准需要同时满足三个条件，一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；三是内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。
新政出台，从普宅标准调整看，政策取消了以价格区分普宅和非普宅的标准，仅以房屋物理形态作为评判标准界定的标准，更能符合广大居民实际需求；从住房信贷政策方面，一是降低首付比例；二是降低利率下限；三是二套房差异化信贷。总体来看，政策力度符合市场预期，普宅标准优化和金融政策一起配合，同时考虑到区域发展不同，施行差异化信贷，说明制定措施细腻。
据上海中原地产卢文曦表示，新政策出台将有三大利好——
一是降低居民买房门槛。虽然首套房只下降5%，但是释放更多政策呵护市场的意味，降低刚需入市门槛。对二套房支持力度尤为显著，500万总价的二套房首付比例70%，现在只要50%，一下少了100万。目前改善是市场中重要构成部分，对二套改善买家较为友好。如果在差异化地区置业，首付比例更低。
二是降低利息和月供压力。若以二套房，商业贷款200万，20年计算，等额本息方式还款，月供13477元，利息总额123.45万元。利率下降后，月供为12653元，利息总额103.67万元。分别减少824元和19.78万元。
三是加快二手房交易置换链。由于普宅标准调整，一方面是买房契税可以得到优惠，普宅为1.5%，非普宅为3%。另一方面，对房东而言可以省却不少增值税。以持有5年以上144平方的1000万总价房源为例，若买入价格为500万，按原先标准增值税需要收差额的5%，约25万。新标准后，因为是普宅，这部分费用就可以免去。目前二手房交易中，“卖旧打新”是主要改善居住条件方式。新政策可以为价格谈判带来缓冲余地，原先不能接受的价格现在因为税收减免可以接受了。二手房多为刚需和首改客户，新房多中高端消费群体，二者相辅相成，交易链条顺畅对楼市顺畅运行有积极作用。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
