文 孙鑫
据上海链家研究院的监控数据显示，10月份全市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；成交金额442亿元，环比下降18%，同比下降18%；套均总价332万元/套，环比下降5%，同比增长2%；成交均价40670元/平，环比下降3%，同比增长3%。成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。网签均价方面，仅杨浦一区均价上涨，其余区域均下跌，跌幅前三分别为青浦、黄浦、徐汇区。总价段方面，300万以内房源成交量占比60.02%。
70平方米以下刚需成交占比增加
从二手住宅挂牌来看，10月仍属于高位运行。节奏上，月初因假期因素，周度新增挂牌未超过万套。随长假因素消除，新增挂牌恢复到1万套/周以上，最高一周达到1.28万套，这一增速和今年2、3月份季度活跃时期相当。
据上海链家研究院数据显示，从分环线的成交量来看，10月份中环内成交3962套，占比30.2%，较9月份增加了1.3个百分点；郊环以外占比增加了0.7个百分点。2023年前10月，中环以内的成交占比28.4%，较去年增加了1.8个百分点，中环以外成交占比下降，外郊环间下降较多。
分区域来看，10月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，崇明、黄浦和青浦环比仅下跌1%，松江、浦东和闵行环比下跌较多。2023年前10月，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看，增长较多的为崇明、徐汇、黄浦等。
从成交均价来看，成交均价TOP3区域为黄浦、徐汇和长宁。从环比来看，杨浦环比增长2%，嘉定和奉贤环比持平。青浦、黄浦和徐汇环比下跌较多。2023年前10月的累计同比来看，黄浦和闵行同比增长较高。
分板块来看，10月份板块销量TOP5为嘉定主城区、金山新城、南桥新城、周康和光新。今年前10月，板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和惠南。
从成交房源的面积段来看，70平以下的刚需成交占比回升，占比43.7%，较9月份增加了2.4个百分点。今年前10月，50-110平的成交占比增加，其中，50-70平的占比25.4%，较去年同期增加了0.3个百分点。140平以上的占比6.2%，减少了0.3个百分点。50平以下的占比18.1%，减少了0.3个百分点。
从总价段来看，10月份200万以下的占比34.1%，较9月份增加了2.9个百分点。800-1000万的占比2.7%，增加了0.2个百分点。今年前10月，300万以上的成交占比增加，其中，400-600万的占比11.9%，增加了1.1个百分点。此外，300-400万、600-800万、1000万以上等总价段的占比各增加了约0.5个百分点。而300万以下的占比60.8%，减少了2.6个百分点。
大浦东领跑，10月成交逾2600套
从成交结构来看，刚需产品的成交占比再度回升。考虑到此前受政策影响，不少业主挂出刚需盘，存在置换打算，若刚需客群能持续入市，有望打通置换链条，使得成交能够保持一定的活跃性。从上海中原地产二手房价格指数来看，10月再度下行，在当前市场背景下，房东想促成交易不得不加大折扣力度。而一旦有交易，周边房源也会知道最新信息，或多或少会对挂牌价格进行调整，主动调低报价，否则难以吸引客户看房。
成交方面，从空间分布上大浦东占绝对优势，全区成交超过2600套。排在其后的是宝山区，成交1366套。排名第三是闵行区，成交1287套。其他区成交均在千套以内，尤其是嘉定和松江，既是新房成交活跃区也是二手住宅市场交易活跃区，毕竟区域内有动迁配套房也有不少商品房，从存量的角度来看，市场选择面相当广，但是从实际成交来看，并没有发挥出应该有的水平。
从成交活跃的楼盘来看，市场热度还是聚焦在外环以外，毕竟存量市场买家大部分预算不多，外环外可以控制总价。榜单中成交小区有一个特点，50平方米以下的小户型很少，70-90平方米比较受欢迎。说明即便是“上车”，买家对于居住的舒适度放在比较重要位置。
据上海中原地产表示，上海进入改善时代，置换客户抛出二手住宅去打新，但是就目前市场需求来看，买家存在观望心态，市场信心不足，交易周期变得很长。短期来看，临近年底，在市场期待的限购优化政策，市场走势没有明确改变之前成交或仍将低空运行。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
