文 王苇凌
10月25日，上海今年的第三批次下半场土拍完成出让，共计收金478.84亿元。加上10月初的上半场土拍，共成交17宗地块，总成交金额675.7亿元。据中指研究院统计，加上今年前两轮的土地出让，2023年上海已完成出让住宅（市本级）土地总成交金额1838.2亿元。10月24日-25日成交10宗地块，6宗溢价成交，4宗进入摇号阶段，另有4宗地块底价成交。
部分热门地块备受瞩目
成交总价之“最”此次土拍总成交价最高的徐汇百亿地块被中海联合西岸开发以240.16亿元竞得，贡献了本轮超3成的成交金额，超过了总成交金额的1/6，该地块总价仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。这也是今年截至10月25日上海宅地土拍唯一总价超百亿的地块。该地块房地联动价达142000元/平方米。
成交楼板价之“最”从成交楼板价来看，最高为普陀区桃浦社区地块出让面积22881.1平方米，房地联动价7.9万元/平方米。该地块共有保利、华润、建发、中建八局、金隅、象屿6家房企参与，最终由建发摇号摘得，成交价25.63亿元，成交楼面价44805元/平方米，溢价率10%。
竞拍轮数之“最”嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块，出让面积73271平方米，起拍价31.55亿元，房地联动价5.04万元/平方米。此次吸引象屿、保利发展、厦门国贸(600755)、港中旅+招商蛇口(001979)、中海、越秀6家房企参与竞买人参与竞拍，经过35轮竞价触及最高限价346276万元，进入竞“高品质”阶段，此后四位竞买人进入摇号阶段。最终，该地块由象屿以建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标以及公租房8%的上限比例摇号摘得，成交楼面价23630元/平方米，溢价率9.75%。
地块报名之“最”从地块报名数量来看，青浦区赵巷镇佳环路东侧地块热度最高，该地块共吸引来华润、中海、绿城、华发、招商蛇口、中铁、中铁建、建发、国贸和象屿等共31家房企组成24位竞买人报名参与竞争，经过22轮竞价触达地价上限17.33亿元，24家竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，以及8%的公租房上限比例。最终，该地块由华发成功摇中，成交楼面价26279.48元/平方米，溢价率10%。出让面积29974.3平方米，房地联动价5.6万元/平方米。
地块竞拍整体参与度略有下降
与上半场相比，本场土拍有民企参拍，但参拍房企依旧以央国企为主，约占全部参拍房企数量的78%（联合体拆分），如华润、中海、保利发展、招商、建发、越秀、象屿等，参与的地块数量相对较多。结合第三批次土拍的参拍房企来看，国央企主力地位确实更加凸显：保利参拍幅数达到10宗，象屿、招商参与9宗，越秀也参与6宗地块的竞拍，是本次参拍最为积极的几家房企；反观民企的参拍情况则相对冷淡。
此外，本轮土拍触顶价成交地块减少，仅4幅。分别为普陀桃浦、闵行浦江镇、嘉定新城和青浦赵巷地块。房企加价谨慎。除了触顶价成交地块减少外，房企在拿一些郊区地块时加价都偏谨慎，最终导致低溢价成交。保利发展以14.9亿竞得松江区洞泾镇01-13号地块，楼面价24638元/㎡，溢价率7.12%；南山以18亿竞得嘉定工业区南门社区地块，楼面价22551元/㎡，溢价率2.51%。这两宗地块都有较为不错的属性和区位，据悉洞泾地块有3家房企报名，南门地块也有2家房企报名，但最终出价都较为谨慎。
在高品质竞价环节，有房企退出。三批次土拍增加了高品质竞价环节，达到最高限价后再进行高品质竞价。上半场土拍中，几乎所有房企都参与这一环节。但是在下半场土拍中，嘉定新城地块和闵行浦江镇地块中，均有房企退出。
整体来看，上海的土拍市场热度依旧，但地块分化较为明显，市区热门地块会吸引多家房企参与，而远郊地块多被地方国企或城投以底价拿下。
来源：新闻晨报 作者：王苇凌
